売却までの流れ
簡易査定と訪問査定
易査定とはおおよそのマンション査定価格を出す方法です。 査定額は近隣不動産の過去の取引事例や公示地価などの「基礎データ」というものを元に机上の計算で算出します。 訪問してもらう必要がないため手軽でスピーディーに査定額を知ることができます。マンション売却の大まかな相場を知るためには最も簡単方法です。 あくまで机上計算のため厳密な査定額とは言えませんが・・・。
訪問査定（実査定）とは不動産業者の担当者に訪問してもらい、周辺の状況、眺望、日当たり、内装や外観などのその物件固有の状況を加味した上でのマンション査定価格を出してもらう方法です。より正確な査定額を知ることができます。より正確な売却価格を知りたいという段階ではこの訪問査定を受ける必要があります。
訪問査定のメリット
訪問査定をすることにより、より正確な査定額を知ることができます。またこのタイミングでは「自分はいくらで売りたいのか」を不動産屋と相談したりして営業担当と色々コミュニケーションを取ることが大切です。その時の営業担当が今後の自分の担当さんになるため、その人が「信頼できそうな人か？」「自分の意図を汲み取ってくれる人か？」などをじっくり観察して、自分に合うかどうかを判断することが大切です。
不動産価格と算出方法
マンション査定を依頼した場合その価格はどうやって算出されるのか？不動産の価格を決めるために「不動産鑑定評価手法」という専門の手法があります。各不動産業者はこれらの手法に基づいて不動産の価値を算出しているわけです。
現在は主に３つの方法があります。
簡単にいえば「過去に同じ様な物件がいくらで売れたか？」という観点で価格を算出する方法です。つまり隣のマンションの成約価格がこのくらいだった。同じマンションの別の部屋の成約価格がこのくらいだった。ということを基準に物件価格を決めます。
「もしも賃貸に出した場合に年間いくら位の家賃収入が得られるか？」といった観点で、収益面から価格を決める方法です。実際には家賃収入か経費や諸費用（固定資産税・修繕費・仲介手数料など）を引いた純収益を元に、不動産価格を推測します。
「もしもこの賃貸物件と同条件の土地を買いマンションを建設した場合にいくらかかるか？」といった観点で価格を決める方法です。算出された値から築年数を考慮した分の価値を差し引いて現在の不動産価格を決定します。
現在の主流は『取引事例比較法』
記３つのうち、現在主流の方法は近隣不動産の過去の取引事例や公示地価などの「基礎データ」というものを元にといわれています。つまり現在、殆どの不動産業者は過去の事例や類似物件を参考にしながら査定額を出しています。しかし、この方法一見利にかなっているようですが実は結構アバウトなんです。なぜなら同じような過去の事例といってもこの世に全く同じ物件は存在しないからです。
マンション価格は築年数、階数、間取り、方位、設備、バルコニー、ブランド、駐車場、管理費など様々な要素が絡み合います。よって同じ様なマンションでも同じ値段で売れるとは限りません。
また売却したい理由も人それぞれ異なります。 もし仮に過去の事例で同じようなマンションが2500万円で売られたというデータがあったとしてもどうしてその値段だったのか、その背景は当時の関係者にしかわかりません。
例えば、「実は2700万円が相場だったのだが、売主がとても急いでいて確実に売りたかったので2500万円で手放した。」という可能性もあります。
- 世の中に全く同じ物件はない
- 参考にした過去の事例の売却の背景がわからない
- 過去と現在で市場が異なる
この様な事から取引事例比較法を用いた算出にはある程度のデータ数が必須と言えます。データが少ない場合に取引事例比較法を用いると算出した人によって価格に大きな差が生じることもあります。実際の売却価格は不動産業者とよく相談しながら決めていくことになりますが売却価格を誤ると売れるものも売れなかったり相場よりかなり低い額で売ってしまったり、という事になりますから類似物件の最新市場に熟知した信頼のおける不動産業者を見つけることがとても重要になるのです。
高い査定価格をつける業者には気をつけて
たとえば３社に価格査定をお願いしたとして・・・A社は3050万円、B社は3150万円、C社は3200万円という査定だったとします。この場合、単純に考えると「3200万円で売れるならC社に依頼するのが一番いいかな・・」と思ってしまいますが、そうではありません。例えば車の買取などでは「車の査定額＝実際に売れる金額」のため高い査定を出す業者を選べばいいことになります。しかしマンション査定における査定額は実際にその価格で売れる金額額ではありません。つまり「マンションの査定額≠実際に売れる金額」なのです。
ではマンション査定額とは何か？マンション査定額は「この価格で売りに出してみてはどうですか？」いつかの業者の査定額を比較した場合、より高い査定額を提示してきた業者を「自分の不動産をより高く評価してくれた（よい業者）」と考えてしまいがちです。
しかし実は必ずしもそうとは限らないんです。高い査定はよい方向に考えれば「なるだけ高く売ることで売主の利益を高くする。」という顧客目線のスタンスかもしれません。ただし高い査定をつけることは業者側にも大きなメリットがあるので注意が必要です。それは他社より高い査定額を提示することでお客の目を引き、媒介契約を取る。」という意図です。妙に高い査定かつ楽観的なことばかり言う業者（ネガティブな事を一切言わないような業者）は怪しいので過去の販売実績を聞いてみたほうがよいでしょう。販売実績の提示をしぶったり、質問にきちんとに答えてくれないような業者は、信頼しないほうが懸命ではないでしょうか。マンション査定額は査定した人や業者の主観にも影響されるのでその業者の希望的観測から高い査定になることもある様です。